通过淘宝司法拍卖购买房子，需要注意些什么？

这份参与司法拍卖（法拍房）的指南，请收下

不用谢！

一、法拍房的基本流程、初期信息掌握

1、拍卖平台

目前所有的拍卖物品（含房、车、土地、首饰、设备、豹子号等等）几乎都是通过这几个平台来拍卖。

分别为：阿里拍卖（淘宝）

京东拍卖

人民法院诉讼资产网

中拍网（中国拍卖协会）

各地联合产权交易所

此前还有工银E购，现在这个平台几乎不用了

2、拍前准备

2.1拍卖公告、评估报告、执行依据（拍卖裁定）

公告中信息的重要性不言而喻，从公告中至少要知道如下事项：

（1）房子是因为什么原因被拍卖

从法院的执行裁定中能读得出来，这个房子是因为什么原因，常见的为货款、借贷、刑事追赃等等。

如果有兴趣的朋友，还可以以裁定书中写明的申请执行人、被执行人、案号，去中国裁判文书网中检索这个案子的判决书，在这份判决书中，双方的爱恨情仇一定会有很清楚的记载。

（2）申请处理房子的债权人是银行、资产公司、小贷公司、其他公司、个人

区分这个的核心目的是在于，你大概就知道了，这个人的基础情况。常规的讲，如果是银行、资产公司，大部分都是有抵押的，这种情况，银行一般在诉讼之前都给对方进行了延期还款、减少利息等操作，也是没办法了才走到这一步。

总结一下，被执行人（原房主）针对拍卖房子的后果，他需要做什么是很清楚的，且大部分经营性贷款的原房主，不是那种“特别耍赖”的人，从概率上讲，竞拍这个房子，遭遇挫折的可能性要稍微低些。

（3）房子建筑面积、套内面积

这个无需过多解释，没见过、也没听过哪个买房的人不看面积的。

（4）房子是否存在其他共有人

答主遇到不止一起，因为拍卖的这个房子是被执行人与他父亲、其他亲戚共有的，但是他父亲、亲戚，又不是被执行人。

这种情况，目前绝大部分法院采取的方法，是先整体拍卖，最终按照份额保留非被执行人的份额。

按此方法处理，确实对解决债务、帮助回款很有帮助，但是，因为拍卖房子整体价格较低，实际其他非执行人的房子共有人的权利无法真正保住。

（5）房子是否有赠送面积，评估报告中，有没有将赠送面积纳入评估范围，赠送面积是否纳入法院的交付范围

千万不要想当然的认为，评估公司、法院一定会将房子有关的问题全部调查清楚。实务中，答主遇到过有的评估公司没有将赠送面积记入，最终在交接房子的时候，原房子说，严格按照评估报告的来，赠送面积拒不交出。

这种情况处理起来很麻烦。此时，你再去找法院，极可能会获得“甩锅”的回答。

毕竟评估勘察现场的时候，法官不一定会去。既然准备入手法拍房，这一点不得不引起重视。

（6）评估中是否包含家具

这又是另一个坑，有的房子评估是包含了家具、厨房用品、空调等设施设备的。

但是，还是有一部分，是不包含的。

即便原房主最后交接的时候他也不闹，但是就是谁去通知他来交接，他都不来。

答主曾经历了一个案子，房子被竞拍了，买家花了几个月终于把房子美美的装修了一番，也是为了“省事”，装修的时候空调没拆，就用的原房主的那个。

一家人前几天才宴请了宾客庆祝，几天后，原房主突然找上门来了，就是要原来的空调，没办法，又是一场不快乐的经历，要花钱解决问题。要是早点有意的注意这个问题，就不会有不快乐的事情发生了。

（7）评估中是否包含雨棚、阳光房

原因基本同第（6）点，你想想看，都装好入住了，突然有人上门来拆阳光房、雨棚等等实施，那会是一种什么样的体验。

（8）腾房、交房办法——协助腾房与负责腾房

关于交房、腾房这个事情，法院一般有两种表述，一种为“协助”，另一种为“负责”。

从基本语意应该就读得出来两者差别巨大。但是，不管是哪一种，请对腾房、交房这个事情都要有十足得心理准备，放在FG手里，那也是个“棘手”的事儿。

（9）法院已披露的物业等欠款情况

这个欠费情况，肯定值得关注，但是，这个欠费情况不一定准确，直接去房子所在的物管去问，才是唯一有效办法。

2.2现场走访

（1）房屋现状，是否包含赠送面积

（2）拖欠物业费、水电费核实

（3）是否有人占有、何人占有

可由此自行评估腾房、交房的难度。答主遇到的案件，在挂网拍卖后，竞买人去看房，结果被执行人（原房主）手持菜刀欢迎。

遇到这种类似的情况，心理就有数了。

（4）是否为凶宅等情况

问问周围邻居，一般都可获得这个信息。

（5）价差情况，评估价值与实际价值

不管是刚需还是投资，既然选择法拍房，价格绝对是考虑竞买的因素之一。

因为参与竞拍的核心规则就是——价高者得。所以，针对这个房子在该区域得常规价格、二手房基本交易价格都需要真实了解。

由此，参与竞买时，就知道价格到了某一个具体得点后，就应该停止竞拍、停止加价了，牢牢守住自己定的最高价。

可以这么说，以上任意一项内容、实际情况，都将影响能否快乐买法拍房。

三、腾房

（一）自行腾房

以下方法虽然部分是“损招”，但是每一个办法，可以说都真实、有效。没办法，遇上不讲法律规则的原房主，你此时跟他讲规则、讲法律，会被“欺负”得很惨。

1、断水、断电、断气

竞拍成功，缴纳尾款、完税、办理过户后，这个房子就是你的了。事实上，拿到法院得执行裁定书（核心内容为:解封、解押、过户），这个房子就是你的了。

完事儿后，赶紧去水电气对应地方办理更名，然后办理停水、停电、停气。

这几个生活必要因素一停，即便里面住的有人，也只能每天点外卖、提水桶洗澡了。

坚持不了多久，可能即会自行搬走。

2、换窗帘

找个开锁师傅，没错，换锁得同时，把它的窗帘全部都撤了，尤其是卧室的。

每天清晨，都是“阳光晒屁股”，那种感受，你懂的。

3、换锁、堵锁眼

毕竟房子都是你的了，换锁，或者不换，一瓶502，堵锁眼。这些可都是合法的处理，不违法，放心。

每天一次，静悄悄。值得坚持。

4、拆门

这个更狠了，自己的房子，想怎么“造”、怎么“折腾”都可以。

5、报装修

物业那边去办理一个装修许可手续，请一个施工队，挑一个良辰吉日，带上两把大锤子，对着房子的某一个墙壁来两下，就算是装修动工了。

6、每日垃圾

这个业主不爱卫生，每天早上打开门，门口都惊现一堆“垃圾”，那个味儿，直冲脑门。

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还有什么招数，欢迎评论区补充......

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（二）法院腾房

2.1发腾退通知

毕竟都是文明、和谐社会了，法院在处理这个问题是一般是先发一个腾房通知。限期腾房。

2.2真刀真枪腾房

通过法院腾房是一件麻烦事，为了防止出现意外，法院腾房实际都会“大费周章”、“全军出击”。一般人数都在10人以上。

常规的参与人员一般有：承办法官、书记员、法警（至少两个）、公证处的公证员（一般两个）、辖区派出所、社区人员、申请执行人及律师、搬家公司人员。

看官弄清楚这些，就知道为什么法院一般不会强制腾房了。

2.3拘留或拒执罪（拒不执行判决裁定罪）

有的法官办事很简单粗暴，好好说不行是不？那就请原房主去公安那边说，就请带上手铐、坐在大铁椅上面说。

不少法官坦言，也真是没办法了，好好说解决不了问题，申请执行人在催、在闹，买房人也在催、在闹，都是不得已的办法，毕竟他跟原房主又没有仇。

做完这些事情，最多收获几句“谢谢+一面锦旗”。

答主详细总结了拒执罪的一些具体情形，如果想用，没准儿能找到一些参考依据，戳链接即可获得。

执行律师告诉你——被执行人涉嫌拒不执行判决裁定罪的具体情形有哪些 ——从哪里可以找到线索

（三）另外诉讼解决

这种情况，常见的是，原房主找了个人来把房子霸占了，法院腾房又不给力。

没办法，新房主基于是房子新的所有权人，起诉这个占有人，让他搬离，案子铁定能赢，没问题，但是，后续依然涉及执行问题。兜兜转转。

还不如用答主上文说得那些方法。

四、几个误区

1、存在多轮查封，是否影响竞拍、购买

明确的告诉看官，不要被“杜撰”的焦虑感给带偏了。既然法院已经挂网了，想买，就不要担心去查证后，房子上又多轮查封就停止脚步。

竞买成功后，法院会裁定解除房子上所有的查封，放心，这个点毫不影响。

2、存在多轮抵押，是否影响竞拍、购买

同上一个，不影响。

多说一句，不管是多个抵押、还是多个查封，你付的钱不能覆盖所有债务，哪些债务的处理方法，有另一套规则。

你需要做的就是，拍成功后，把尾款付讫，和交房的问题。那些事情跟你毛关系都没有。

3、户口未迁出，是否影响竞拍、购买

据答主了解，重庆这边目前支持，新房子过户后，可自行落户，没问题。原房主的户口可以挪到集体户口上面去，不影响。

这个各地规则不一，尤其是如果买这个房是为了读书，需要去下去派出所问清楚，户口政策。

4、存在居住权，是否影响竞拍、购买

如果都被登记为有居住权了，奉劝看官，能不碰就不要去碰。

当然，如果不是为了住，而是其他原因，当我没说。

5、存在租赁，是否影响竞拍、购买

同上一项。

需要注意的是，这里的租赁，是指被法院在拍卖公告人认可的租赁。那种杜撰的，不再这个讨论范围之内。

6、涉及刑事犯罪案件，追缴赃物、追收罚金，是否影响竞拍、购买

不影响，至少法律上不影响。除非是那种穷凶极恶的。

要是担心，那就不要碰。

五、哪些房产是值得入手的

1、现场查看后，已经腾房了的。

2、开发商名下的房屋、清水房

3、个人名下的房屋、清水房

4、已装修，且没有不讲理的情况

从答主的这个角度，已经写了很多了，其他细枝末节的内容没有完全写出来，实在是写不动了，好久没写这么长。

看官都看到这里了，不关注、收藏就可惜了，万一哪天用得上又找不到我了可咋整！